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Como agentes inmobiliarios podemos aconsejarle y ayudarle durante la búsqueda de la propiedad y durante la compra, pero para asesorarle correctamente en los aspectos legales recomendamos al comprador que solicite los servicios de un abogado. Nosotros tenemos un acuerdo con una firma de abogados especializados en Derecho Inmobiliario que pueden asesorarle durante todo el proceso de compra: www.leymar.com.
En esta sección resumimos brevemente el proceso de compra y los conceptos más importantes a tener en cuenta al comprar una propiedad rural en España:
PROCESO DE COMPRAVENTA
- Una vez elegido el bien inmueble que desea comprar y tras acordar el precio de la compraventa, comprador y vendedor deberán firmar un Contrato Privado de Compraventa, incluyendo en el mismo una cláusula penal, o un Contrato de Arras con lo que se pretende asegurar el buen fin de la mencionada compraventa.
Como regla general se fijará en concepto de arras un 10% del precio total acordado para la compraventa, de esta forma se reserva la propiedad. En el Contrato de Arras se establecerá lo que las partes crean más conveniente para el buen fin de la compraventa. Sin embargo, suele contener el precio acordado, el importe entregado en concepto de arras, el balance restante, y se fijará el día para la firma en Notaría del Contrato definitivo de Compraventa, que suele establecerse en 30 días desde la formalización del Contrato de Arras. En el Contrato de Arras se fijarán las consecuencias para las partes del incumplimiento de los términos acordados, en la práctica se suele establecer que para el caso de que el comprador no cumpla los términos establecidos en el Contrato de arras perderá la cantidad entregada en este concepto; en caso de ser el vendedor quien incumple el mencionado contrato deberá devolver el doble de la cantidad entregada en concepto de arras.
- En este punto, su abogado solicitará una Nota Simple al Registro de la Propiedad con el fin de poder confirmar que el vendedor del inmueble esta legitimado para la venta, siendo el propietario y que la propiedad se encuentra libre de cargas, tales como hipotecas o arrendamientos.
- Al mismo tiempo su abogado revisará la documentación necesaria para la compraventa, asegurándose que el inmueble se encuentra al día en los pagos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), cuota de comunidad de propietarios, basura, agua y electricidad.
- El último paso es elevar a público el Contrato de Compraventa redactado por su abogado, para lo que se requiere que la firma del mismo se lleve a cabo en Notaría. Después de la firma del contrato por las partes se entiende perfeccionada la compraventa, y el comprador debe entregar el balance restante del precio acordado y el vendedor las llaves de la finca, como elemento simbólico de la puesta a disposición de la propiedad.
GASTOS E IMPUESTOS DURANTE EL PROCESO DE COMPRAVENTA
En España, por regla general, debemos considerar un 10% del precio de compraventa de la propiedad.
GASTOS
- Gastos legales: normalmente es el 1% del precio de la compraventa, más el 16% de IVA.
- Gastos de notaría: fijados por ley, dependiendo del valor declarado de la propiedad, varían desde los 300€ a 900€ de media.
- Gastos de registro: aproximadamente el 45 % de los gastos de notaría.
- Gastos de intermediación: pagados por el vendedor en concepto de comisión a la agencia que intermedia en la compraventa. Varían entre un 2% y un 15%.
IMPUESTOS
- Modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO) del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPyAJD): en general, al comprar una propiedad de re-venta el impuesto a pagar por el adquirente sobre el precio de la compraventa es el 6% o el 7%, dependiendo de la comunidad autónoma.
- Impuesto sobre el Valor Añadido y modalidad de Actos Jurídicos Documentados (AJD) del ITPyAJD: al comprar la propiedad directamente del promotor el adquirente pagará el IVA al 7% si se trata de una propiedad construida (excepto locales comerciales) y al 16% en el caso de terrenos (excepto terrenos rústicos y no edificables sin posibilidad de renuncia a la exención). El adquirente satisfará a su vez la modalidad de AJD del ITPyAJD al 0,50% o al 1% en función de la comunidad autónoma, sobre el valor real del inmueble.
- Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU): También conocido como “plusvalía”. Es el impuesto municipal que grava el incremento del valor del suelo desde el momento de la adquisición hasta el momento de la venta. Normalmente, el obligado al pago de este Impuesto es el vendedor aunque puede pactarse que lo satisfaga el comprador.
- Retención a vendedores no residentes: Si el vendedor no es residente en territorio español, el comprador debe retener el 3% del precio de compraventa e ingresar su importe en Hacienda mediante el modelo 211.
COSTES DE POSEER UNA PROPIEDAD EN ESPAÑA
GASTOS
- Gastos de comunidad: al poseer una propiedad que forma parte de un complejo residencial o de un edificio por ley se está obligado a pertenecer a la Comunidad de Propietarios y a pagar las cuotas correspondientes para el mantenimiento de elementos comunes y pago de servicios de zonas comunes. Normalmente se establece un presupuesto anual.
- Seguro: el seguro del hogar varía según el propietario, el tipo de propiedad y la clase de cobertura deseada en la póliza contratada; es un gasto más a tener en cuenta como propietario.
IMPUESTOS
- Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): Impuesto municipal que grava la titularidad de inmuebles. Se calcula en base al valor catastral de la propiedad y dependiendo de la normativa específica del municipio donde esté radicada.
- Impuesto sobre el Patrimonio (IP): Impuesto que grava el patrimonio neto de las personas físicas a 31 de Diciembre de cada año. También están sujetas a su pago las personas físicas no residentes en función de lo establecido, en su caso, en el Convenio de Doble Imposición (CDI) aplicable.
- Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF): las personas físicas residentes deberán tributar anualmente en el IRPF por la/s rentas derivadas de los inmuebles de su propiedad: rendimientos de capital inmobiliario, rendimientos de actividades económicas y/o imputación de rentas y, en el ejercicio en el que se devenguen, por las ganancias o pérdidas patrimoniales derivadas de su transmisión.
- Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR): en función de lo estipulado en el CDI (Convenio de Doble Imposición) aplicable, las personas no residentes en España deberán tributar anualmente en el IRNR por la/s rentas derivadas de los inmuebles de su propiedad: rendimientos de capital inmobiliario, rendimientos de actividades económicas y/o imputación de rentas y, en el ejercicio en el que se devenguen, por las ganancias o pérdidas derivadas de su transmisión.
- Impuesto sobre Sociedades (IS): los sujetos pasivos del IS propietarios de inmuebles tributarán anualmente en el IS por las rentas obtenidas de la explotación de los mismos.
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GUIA DEL COMPRADOR